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A locação de imóveis em caso de falência do locador. Você sabe o que fazer?

O atual quadro recessivo da atividade econômica somado ao período de instabilidade brasileiro tem gerado complicações na geração de caixa…

By Redação , in Brasil The São Paulo Times , at 11/09/2015

Foto: Reprodução
Foto: Reprodução

O atual quadro recessivo da atividade econômica somado ao período de instabilidade brasileiro tem gerado complicações na geração de caixa de muitas empresas. Segundo fontes do Serasa Experian, houve um expressivo aumento no pedido de recuperações judiciais e de falências nos últimos seis meses, comparado ao mesmo período do ano anterior. 

Com isso, verificamos também a preocupação de alguns inquilinos, em relação ao estado de solvência dos proprietários dos imóveis locados, considerando possível quebra ou recuperação judicial.

Neste sentido, analisando a natureza destes contratos, é comum verificarmos a existência de cláusulas que determinem a resolução da locação, caso ocorra falência ou pedido de recuperação judicial do locatário. Porém, não verificamos a mesma previsão, caso ocorra qualquer das hipóteses acima, porém aplicadas ao proprietário do imóvel.

Desta forma, em caso de falência ou pedido de recuperação judicial, vamos ao que determina a Lei 11.101/2005: “Art. 119. Nas relações contratuais a seguir mencionadas prevalecerão as seguintes regras: (…)VII – a falência do locador não resolve o contrato de locação (…)”.

Portanto, ainda que declarada a falência, há a manutenção do contrato de locação até posterior alienação do imóvel, via alienação pública determinada nos autos falimentares. No que diz respeito ao direito de preferência, nos parece que estaria prejudicado em função do artigo 32 da Lei 8.245/91, que traz em seu bojo que “o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Pois bem, resta a dúvida quanto à cláusula de vigência da locação, após a hasta pública (ou outra modalidade de venda por decisão judicial). Em que pese o conflito normativo e doutrinário existente entre o §2º do artigo 114 da LRJF (o imóvel pode ser alienado a qualquer tempo, sem direito à multa), e o art. 8º da Lei de Locações (deve ser respeitada a cláusula de vigência), entendemos que prevalece a norma do inquilinato, seja por ser considerada especial em relação à falência (lei posterior geral não derroga lei anterior especial), seja em função da locação ter sido realizada antes da declaração da falência.

Por óbvio, que para garantir a vigência, o contrato celebrado deverá estar registrado perante a serventia imobiliária.

Concluindo, entendemos que caso decretada a falência do Locador, a locação será mantida, sem que possa ser denunciada em razão do decreto de quebra. Em caso de alienação pública do Imóvel, o locatário perde o direito de preferência, participando do procedimento para alienação em igualdade de condições com pretensos arrematantes.

Contudo, existem sólidos argumentos para que a locação, desde que registrada na matrícula do Imóvel, tenha sua vigência mantida em relação ao arrematante. O mesmo se aplica para a Recuperação Judicial.

Por Telmo Arbex Linhares, especialista em Direito Imobiliário e Processo Civil de Nogueira, Elias, Laskowski e Matias Advogados – Nelm Advogados.

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